Calcul basé sur les ratios prudentiels bancaires DTI (Front-End 28% / Back-End 36%).
La capacité d'achat d'un logement dépend de la règle des 28/36 : vos dépenses de logement ne doivent pas dépasser 28 % de votre revenu brut mensuel, et votre dette totale (logement + crédits en cours) doit rester sous 36 %. Un ménage gagnant 100 000 $/an peut généralement viser un bien d'environ 350 000 $ à 400 000 $.
Comment utiliser ce calculateur ?
Saisissez les revenus bruts annuels de votre ménage.
Renseignez vos remboursements mensuels de crédits en cours (crédit auto, conso, cartes).
Entrez votre apport personnel disponible et le taux d'intérêt estimé.
Découvrez le prix maximal du bien que vous pouvez vous offrir et votre mensualité autorisée.
Formule & méthode de calcul
Formule de Capacité d'Emprunt Immobilier
Mensualité Max Autorisée = min(Revenu Mensuel Brut × 0,28; (Revenu Mensuel Brut × 0,36) - Dettes Mensuelles en Cours); Prix Achat Max = (Capacité Emprunt issue de Mensualité Max) + Apport Personnel
Respect strict des normes prudentielles Fannie Mae / Freddie Mac.
Exemple concret de calcul
Un ménage gagnant 100 000 $/an (8 333 $/mois) avec 500 $/mois de dettes et 50 000 $ d'apport à 6,5% sur 30 ans peut s'offrir une maison jusqu'à 385 000 $ avec une mensualité maximale de 2 120 $/mois.
Points clés à retenir
La Règle du 28/36 : La mensualité de logement ne doit pas dépasser 28% du revenu brut, et le total de toutes vos dettes ne doit pas dépasser 36%.
Impact de l'Apport : Plus votre apport est important, plus le prix maximal de la maison augmente sans alourdir votre mensualité.
Frais de Notaire et de Clôture : Conservez au moins 3% à 5% du prix du bien en trésorerie pour couvrir les frais de notaire et d'avocat.
Comment interpréter vos résultats ?
Règle bancaire 28/36 du ratio d'endettement
Le ratio frontal (28 %) limite vos dépenses de logement (PITI). Le ratio global (36 %) s'assure que la totalité de vos dettes (logement + cartes + prêts auto/étudiant) reste soutenable.
Conseil & accompagnement
💡 Conseil d'expert : Rembourser au préalable un petit crédit auto ou solder un solde de carte de crédit avant de déposer votre demande de prêt immobilier peut augmenter votre capacité d'achat de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Foire aux questions
Comment les banques calculent-elles ma capacité d'achat ?
Les banques appliquent la règle des 28/36 : vos charges de logement ne doivent pas dépasser 28% de votre revenu brut, et votre dette totale doit rester sous 36%.
Peut-on acheter une maison sans apport personnel ?
Acheter sans apport est difficile mais possible via des prêts aidés (PTZ en France), des garanties d'État ou des programmes d'aide aux primo-accédants.
Quel score de crédit est requis pour obtenir un prêt immobilier ?
Les prêts classiques exigent un score de crédit solide (620+ aux US, dossier bancaire sans incident ni découvert sur 3 mois en Europe).
Combien d'argent faut-il prévoir au départ pour l'achat ?
Prévoyez entre 5% et 20% d'apport personnel plus 2% à 8% du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
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