Wie viel Eigenkapital ist für einen Immobilienkauf in der Schweiz erforderlich?

In der Schweiz verlangen die Selbstregulierungs-Richtlinien der SBVg in der Regel mindestens 20% Eigenkapital, wovon mindestens 10% aus echtem Eigenkapital (ohne 2. Säule BVG) stammen müssen.

Wie finanziert man eine Immobilie mit nur 10% Bargeld in der Schweiz?

Es ist möglich, 10% in bar oder via Säule 3a einzubringen und die restlichen 10% durch eine Verpfändung von Pensionskassenguthaben (BVG) abzusichern, ohne das Vorsorgekapital vorzubeziehen.

Kann man 2 Hypotheken in der Schweiz aufnehmen (1. und 2. Rang)?

Ja, Schweizer Hypotheken werden klassisch in zwei Tranchen aufgeteilt: Eine 1. Hypothek (bis zu 65% des Belehnungswerts ohne Amortisationspflicht) und eine 2. Hypothek (bis zu 80%, zu amortisieren innert 15 Jahren oder vor der Rente).

Warum rechnen Schweizer Banken mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %?

Schweizer Banken setzen beim Stresstest üblicherweise einen Sicherheitszinssatz von 5% an, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer die Zinslast auch bei künftigen Zinssteigerungen tragbar finanzieren können.

Hypothekenrechner Schweiz: 1. & 2. Hypothek

Aktualisiert am 24. August 2026 · Indikative Methode basierend auf SBVg- und FINMA-Quellen sowie Schweizer Bankpraxis · Kein Kreditversprechen

Ermitteln Sie die maximale Hypothek in der Schweiz, die Aufteilung zwischen 1. und 2. Rang, das erforderliche Eigenkapital und die Amortisation. Basiert auf gängigen Schweizer Bankstandards und SBVg-Richtlinien. Unverbindliche Orientierung ohne Kreditzusage.

Wie verwendet man diesen Rechner?

Geben Sie den Kaufpreis und den optionalen Schätzwert ein (die Bank wendet das Niederstwertprinzip an).
Tragen Sie Ihre gesamten Eigenmittel sowie den Anteil der 2. Säule ein (mindestens 10% hartes Eigenkapital).
Geben Sie das Brutto-Jahreseinkommen, allfällige anrechenbare Mieteinnahmen und die Jahre bis zur Pensionierung an.
Tragen Sie den von Ihrer Bank offerierten Zinssatz ein, um die geschätzte Monatsrate zu berechnen.
Analysieren Sie die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek, den 5%-Stresstest und den linearen Amortisationsplan.

Formel & Berechnungsmethode

Berechnungsmethode und Annahmen

Max. Belehnung = 80% Immobilienwert; 1. Hypothek = min(Darlehen, 65% Wert); 2. Hypothek = max(0, Darlehen - 1. Hypothek); Kalkulatorische Kosten = (Darlehen × 5%) + (Wert × 1%) + (2. Hypothek / min(15, Jahre bis Rente))

Indikatives Berechnungsmodell gemäss den Selbstregulierungs-Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg).

Berechnungsbeispiel

Für eine Immobilie von 1'000'000 CHF mit 200'000 CHF Eigenkapital (davon 50'000 CHF BVG) und 200'000 CHF Einkommen: Hypothek = 800'000 CHF (1. Hypothek 650'000 CHF, 2. Hypothek 150'000 CHF amortisiert über 15 Jahre, also 10'000 CHF/Jahr). Kalkulatorische Kosten = 40'000 CHF (5% Zins) + 10'000 CHF (1% Nebenkosten) + 10'000 CHF (Amortisation) = 60'000 CHF/Jahr. Tragbarkeitsquote: 30.0%, im komfortablen Bereich der 33%-Richtgrenze.

Wichtige Erkenntnisse

Niederstwertprinzip: Schweizer Banken bewerten Immobilien nach dem vorsichtigen Prinzip des tieferen Werts zwischen Kaufpreis und Schätzung.
Erfordernis an hartem Eigenkapital: Mindestens 10% des Belehnungswerts müssen aus liquiden Mitteln, Ersparnissen oder der Säule 3a stammen (ausserhalb der 2. Säule BVG).
Indikative Grenze der 1. Hypothek: Dieser Rechner verwendet einen Richtwert von 65% für die 1. Hypothek. Die Kriterien können je nach Institut und Profil variieren.
Amortisation der 2. Hypothek: Der Betrag zwischen 65% und 80% muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters linear amortisiert werden.
Kalkulatorischer 5%-Zinssatz: Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit üblicherweise mit einem Sicherheitszinssatz von 5%, unabhängig vom aktuellen Marktzins. Die Gesamtkosten (5% Zins + 1% Nebenkosten + Amortisation) sollten maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen.

Ergebnisse interpretieren

Tragbarkeit (Kaufkraft)

Liegt die kalkulatorische Belastung bei oder unter 33 %, entspricht Ihr Antrag den Richtlinien Schweizer Banken. Zwischen 30 % und 33 % ist der Antrag nahe an der Bewilligungsgrenze.

Erfordernis an hartem Eigenkapital

Mindestens die Hälfte Ihres 20 % Eigenkapitals (10 % des gesamten Immobilienwerts) muss aus Geldmitteln oder Säule 3a stammen und nicht aus der 2. Säule (BVG).

Begleitung & Beratung

💡 Experten-Tipp: Eine Tragbarkeitsquote leicht über 33 % oder knappes Eigenkapital bedeutet keine automatische Ablehnung. Zahlreiche Schweizer Banken und Pensionskassen bieten flexible Alternativen (Pensionskassenverpfändung ohne Vorbezug). Unsere Partnerspezialisten unterstützen Sie gerne bei der Dossier-Optimierung.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital ist für einen Immobilienkauf in der Schweiz erforderlich?: In der Schweiz verlangen die Selbstregulierungs-Richtlinien der SBVg in der Regel mindestens 20% Eigenkapital, wovon mindestens 10% aus echtem Eigenkapital (ohne 2. Säule BVG) stammen müssen.
Wie finanziert man eine Immobilie mit nur 10% Bargeld in der Schweiz?: Es ist möglich, 10% in bar oder via Säule 3a einzubringen und die restlichen 10% durch eine Verpfändung von Pensionskassenguthaben (BVG) abzusichern, ohne das Vorsorgekapital vorzubeziehen.
Kann man 2 Hypotheken in der Schweiz aufnehmen (1. und 2. Rang)?: Ja, Schweizer Hypotheken werden klassisch in zwei Tranchen aufgeteilt: Eine 1. Hypothek (bis zu 65% des Belehnungswerts ohne Amortisationspflicht) und eine 2. Hypothek (bis zu 80%, zu amortisieren innert 15 Jahren oder vor der Rente).
Warum rechnen Schweizer Banken mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %?: Schweizer Banken setzen beim Stresstest üblicherweise einen Sicherheitszinssatz von 5% an, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer die Zinslast auch bei künftigen Zinssteigerungen tragbar finanzieren können.