Wie viel Einkommen benötigt man für ein 1-Million-Haus in der Schweiz?

Für eine Liegenschaft von 1'000'000 CHF mit 200'000 CHF Eigenmitteln (800'000 CHF Hypothek) verlangen Banken ein Bruttohaushaltseinkommen von mindestens rund 178'400 CHF pro Jahr (14'870 CHF monatlich), um die 33%-Grenze bei 5% kalkulatorischem Zins einzuhalten.

Warum wird mit 5% Zinsen gerechnet, wenn die Zinsen bei 1,8% liegen?

Der Zins von 5% ist eine regulatorische Vorgabe der FINMA zum Schutz der Kreditnehmer. Er stellt sicher, dass Eigentümer auch bei einer künftigen Hochzinsphase zahlungsfähig bleiben und ihre Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss.

Werden Mieteinnahmen bei der Tragbarkeitsprüfung angerechnet?

Ja, Schweizer Banken berücksichtigen in der Regel 80% der nachgewiesenen Netto-Mieteinnahmen als anrechenbares Einkommen, wobei ein Sicherheitsabschlag von 20% für Leerstandsrisiken vorgenommen wird.

Kann man in der Schweiz eine Hypothek ohne Eigenkapital (100%) aufnehmen?

Nein, die bundesrechtlichen Bestimmungen verbieten Vollfinanzierungen für Wohneigentum. Mindestens 20% Eigenkapital sind zwingende Voraussetzung für die Hypothekenvergabe.

Was tun, wenn die Tragbarkeit über 33% liegt?

Mögliche Lösungen: Eigenkapital erhöhen (Erbvorbezug, Säule 3a), einen Mitschuldner (Ehepartner/Partner) einbinden, Pensionskassengelder verpfänden oder den Fokus auf ein günstigeres Objekt legen.

Zählt der 13. Monatslohn zum Einkommen für die Hypothek?

Ja, der vertraglich zugesicherte 13. Monatslohn wird zu 100% angerechnet. Variable Boni werden in der Regel über einen 3-Jahres-Durchschnitt mit Sicherheitsabschlägen von 20% bis 50% berücksichtigt.

Schweizer Tragbarkeits- & Kaufkraftrechner

Berechnungsmethode entspricht den Selbstregulierungsrichtlinien der SBVg und den FINMA-Finanzierungsvorgaben 2026.

Ermitteln Sie Ihren maximal finanzierbaren Kaufpreis und prüfen Sie, ob Ihr Einkommen den 33%-Tragbarkeits-Stresstest der Schweizer Banken besteht. Berechnet nach den Vorgaben der SBVg und FINMA mit 5% kalkulatorischem Zins, 1% Nebenkosten und Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre.

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Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Hypothek in der Schweiz?

Um Ihre Hypothekarkapazität in der Schweiz zu ermitteln, teilt man ein Drittel des Bruttojahreseinkommens durch den standardisierten kalkulatorischen Kostensatz von 6,0% (5,0% kalkulatorischer Zins + 1,0% Liegenschaftsunterhalt). Das Ergebnis stellt das maximale Hypothekardarlehen dar, das eine Schweizer Bank gewähren darf.

Ihre Gesamtkaufkraft wird zusätzlich durch das Eigenkapital begrenzt: Die Hypothekarschuld darf maximal 80% des Verkehrswertes betragen (mindestens 20% Eigenmittel, davon mindestens die Hälfte harte Eigenmittel ohne 2. Säule). CalcsKit gleicht beide Schranken in Echtzeit ab.

Welche typischen Tragbarkeitsszenarien und Modellrechnungen gibt es?

Für einen Standardhaushalt mit 180'000 CHF Bruttoeinkommen und 200'000 CHF Eigenmitteln bei einer Liegenschaft von 1'000'000 CHF (example-swiss-affordability-180k-income-200k-down) liegt das maximale Kaufpreisbudget bei 990'000 CHF mit einer Hypothekarkapazität von 790'000 CHF; auf dem vollen Kaufpreis von 1'000'000 CHF beträgt die Tragbarkeitsquote 33,33%, was 5'143 CHF zusätzliches Eigenkapital erfordert, um die 33,0%-Vorgabe strikt einzuhalten.

In einem Gutverdiener-Szenario mit 240'000 CHF Einkommen und 250'000 CHF Gesamteigenmitteln inklusive 50'000 CHF BVG (example-swiss-affordability-240k-income-250k-down) erreicht das maximale Kaufpreisbudget 1'250'000 CHF (begrenzt durch vorhandenes Eigenkapital) bei einer maximalen Hypothek von 1'000'000 CHF und einer komfortablen Tragbarkeit von 29,51% auf ein Objekt von 1,2 Mio. CHF.

Bei einem Haushalt mit 120'000 CHF Einkommen und 160'000 CHF Eigenkapital auf einer 800'000 CHF Liegenschaft (example-swiss-affordability-120k-income-160k-down) begrenzt die 33%-Einkommensgrenze das finanzierbare Budget auf 660'000 CHF (500'000 CHF Hypothek), was bei einem Tragbarkeitssatz von 40,0% ein zusätzliches Eigenkapital von 72'000 CHF erfordert.

Wie funktioniert die 33%-Regel für die kalkulatorische Tragbarkeit?

Die gesetzliche Tragbarkeitsregel schreibt vor, dass die jährlichen theoretischen Wohnkosten höchstens 33,0% (ein Drittel) des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Banken rechnen zur Risikovorsorge nicht mit aktuellen Marktzinsen, sondern mit einem fixen Stresstestsatz von 5,0%.

Zusätzlich fliessen 1,0% des Liegenschaftswertes für Instandhaltung und Nebenkosten sowie die lineare Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren in die Rechnung ein. Liegt die Summe über 33%, gilt die Tragbarkeit als nicht erfüllt.

Was begrenzt Ihr Budget: Einkommen oder Eigenkapital?

In der Schweiz entscheidet stets der restriktivere der beiden Faktoren über Ihre maximale Kredithöhe. Hohe Ersparnisse bei durchschnittlichem Lohn scheitern an der 33%-Einkommensregel, da die monatlichen Zins- und Amortisationslasten zu hoch wären.

Umgekehrt stossen gut verdienende Haushalte mit wenig Erspartem an die 20%-Eigenmittelgrenze (Belehnungsgrenze 80%). Unser Rechner analysiert sofort die limitierende Schranke und gibt klare Handlungsempfehlungen aus.

Wie erfüllt man die Pflicht zu 10% harten Eigenmitteln?

Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) schreiben vor, dass mindestens 10% des Kaufpreises aus «harten Eigenmitteln» stammen müssen, die nicht der 2. Säule (BVG) entnommen wurden. Dazu zählen Bankguthaben, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a und Schenkungen.

Das Pensionskassenguthaben darf somit maximal die zweite Hälfte (weitere 10%) abdecken. Reichen die liquiden Mittel ausserhalb der Pensionskasse nicht für 10% des Kaufpreises, muss der Kreditantrag abgelehnt werden.

Wie viel Haus kann ich mir mit meinem Jahreslohn in der Schweiz leisten?

Als Faustregel gilt: Bei ausreichendem Eigenkapital (mind. 20%) kann ein Schweizer Haushalt das 4,5- bis 5,5-Fache seines Bruttojahreseinkommens finanzieren. Bei 150'000 CHF Bruttolohn liegt die maximale Tragbarkeitslast bei 49'500 CHF/Jahr, was einem Kaufpreis von rund 825'000 CHF entspricht.

Mit 200'000 CHF Bruttoeinkommen steigt das finanzierbare Budget auf rund 1'100'000 CHF (880'000 CHF Hypothek und 220'000 CHF Eigenmittel). Nutzen Sie das obige Formular für Ihre persönliche Berechnung.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Einkommen benötigt man für ein 1-Million-Haus in der Schweiz?: Für eine Liegenschaft von 1'000'000 CHF mit 200'000 CHF Eigenmitteln (800'000 CHF Hypothek) verlangen Banken ein Bruttohaushaltseinkommen von mindestens rund 178'400 CHF pro Jahr (14'870 CHF monatlich), um die 33%-Grenze bei 5% kalkulatorischem Zins einzuhalten.
Warum wird mit 5% Zinsen gerechnet, wenn die Zinsen bei 1,8% liegen?: Der Zins von 5% ist eine regulatorische Vorgabe der FINMA zum Schutz der Kreditnehmer. Er stellt sicher, dass Eigentümer auch bei einer künftigen Hochzinsphase zahlungsfähig bleiben und ihre Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss.
Werden Mieteinnahmen bei der Tragbarkeitsprüfung angerechnet?: Ja, Schweizer Banken berücksichtigen in der Regel 80% der nachgewiesenen Netto-Mieteinnahmen als anrechenbares Einkommen, wobei ein Sicherheitsabschlag von 20% für Leerstandsrisiken vorgenommen wird.
Kann man in der Schweiz eine Hypothek ohne Eigenkapital (100%) aufnehmen?: Nein, die bundesrechtlichen Bestimmungen verbieten Vollfinanzierungen für Wohneigentum. Mindestens 20% Eigenkapital sind zwingende Voraussetzung für die Hypothekenvergabe.
Was tun, wenn die Tragbarkeit über 33% liegt?: Mögliche Lösungen: Eigenkapital erhöhen (Erbvorbezug, Säule 3a), einen Mitschuldner (Ehepartner/Partner) einbinden, Pensionskassengelder verpfänden oder den Fokus auf ein günstigeres Objekt legen.
Zählt der 13. Monatslohn zum Einkommen für die Hypothek?: Ja, der vertraglich zugesicherte 13. Monatslohn wird zu 100% angerechnet. Variable Boni werden in der Regel über einen 3-Jahres-Durchschnitt mit Sicherheitsabschlägen von 20% bis 50% berücksichtigt.