Mis à jour le 24 août 2026 · Méthode indicative basée sur les sources ASB, FINMA et les pratiques bancaires suisses · Aucun engagement de crédit
Acheter ou Louer son logement en Suisse ? Ce choix de vie est aussi un arbitrage financier complexe. Contrairement à de nombreux autres pays où la propriété est toujours le meilleur investissement, le système suisse la pénalise avec une forte taxation (l'impôt sur la valeur locative) et incite structurellement à ne pas amortir son hypothèque pour continuer à déduire les intérêts de la dette. Cet outil de simulation exclusif met en parallèle vos loyers versés à fonds perdus d'un côté, avec les coûts réels de propriété (intérêts de la dette hypothécaire, frais d'entretien, impôts, ainsi que le coût d'opportunité des fonds propres bloqués qui auraient pu être investis en bourse) de l'autre. Il détermine sur un horizon de 10 à 30 ans la stratégie la plus rentable financièrement pour optimiser votre patrimoine.
En Suisse, comparer l'achat d'un bien et la location dépasse le simple arbitrage entre le montant du loyer et la mensualité bancaire. Le propriétaire doit immobiliser au minimum 20 % de fonds propres (fonds personnels ou 2e/3e pilier), assumer les charges d'entretien courantes et lourdes (1,0 % de la valeur vénale par an), s'acquitter de l'impôt foncier et payer les intérêts de sa dette hypothécaire.
Dans la situation de référence example-standard-flat-800k, acheter un appartement de 800 000 CHF avec 20 % de fonds propres (160 000 CHF) à un taux hypothécaire de 3,5 % sur 25 ans représente un coût global de 1 481 197,25 CHF (mensualité de 3 203,99 CHF, 140 000 CHF d'impôt foncier, 200 000 CHF d'entretien). En face, louer un logement équivalent à 2 400 CHF par mois en investissant les 160 000 CHF de fonds propres à 4,0 % de rendement engendre un coût net de 439 281,27 CHF, conférant un avantage de 1 041 915,99 CHF à la location.
Les prix de l'immobilier suisse étant parmi les plus élevés d'Europe, le coût d'opportunité d'immobiliser des centaines de milliers de francs dans la brique constitue le principal coût caché de l'accession à la propriété.
Dans l'exemple d'une maison de haut standing example-luxury-home-1500k achetée 1 500 000 CHF avec 375 000 CHF de fonds propres, faire fructifier cet apport sur 20 ans à 5,0 % en bourse dégage un gain si important que le coût net de la location devient négatif (-149 456,89 CHF), contre 2 400 512,72 CHF pour l'achat (avantage de 2 549 969,60 CHF pour le locataire-investisseur).
Dans l'exemple plus accessible example-affordable-unit-600k (logement à 600 000 CHF avec loyer local de 2 500 CHF à 2,5 % d'intérêt sur 20 ans), l'achat revient à 804 806,48 CHF contre 512 187,75 CHF pour la location (différence de 292 618,73 CHF).
Les banques suisses appliquent des critères de viabilité financière stricts (tenue de charge) : les coûts théoriques annuels du logement (calculés avec un taux d'intérêt de crise de 5,0 %, plus 1 % d'entretien et l'amortissement) ne doivent pas dépasser 33 % de votre revenu brut du ménage.
Par ailleurs, les propriétaires sont soumis à l'impôt sur la valeur locative (Eigenmietwert), un revenu fictif ajouté au revenu imposable, compensé par la déduction des intérêts de la dette et des travaux d'entretien.
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