Calculateur Soutenabilité Hypothèque Suisse 2026

Cet outil de validation de projet ('Stress Test') est destiné aux futurs acheteurs immobiliers cherchant à savoir s'ils obtiendront un prêt. Le Calculateur de Tragbarkeit (Capacité Financière) vérifie la règle d'or bancaire suisse : vos charges théoriques de logement ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus bruts annuels. Ce test de résistance applique un taux d'intérêt fictif de 5%, un amortissement du 2e rang sur 15 ans et 1% de frais d'entretien. C'est l'étape primordiale, en amont de toute visite ou calcul de mensualités, pour obtenir une attestation de financement auprès de votre établissement bancaire. Découvrez instantanément si la maison ou l'appartement de vos rêves en Suisse est finançable selon vos fonds propres et votre salaire.

Comment tester la viabilité de votre projet immobilier ?

<ol class='list-decimal list-inside space-y-2'><li>Saisissez le revenu brut annuel cumulé de votre ménage.</li><li>Indiquez l'ensemble de vos fonds propres (épargne, prévoyance 3a).</li><li>Optionnellement, renseignez la valeur du bien que vous souhaitez acquérir.</li><li>Validez pour obtenir votre capacité d'achat maximale et le verdict du stress test bancaire suisse à 33%.</li></ol>

Décryptage du stress test bancaire suisse à 5%

<p>La norme de la Tragbarkeit repose sur un scénario prudentiel pour éviter le surendettement.</p><div class='bg-muted p-4 my-2 font-mono text-sm rounded'>Charges annuelles de crise = (Dette × 5%) + (Dette 2e rang / 15) + (Prix × 1%)</div><p>Ces charges théoriques sont systématiquement comparées à votre salaire. Si le ratio dépasse 33%, le crédit sera refusé même si vous disposez des fonds propres réglementaires de 20%.</p>

Exemple d'un test de capacité financière (Tragbarkeit)

Un ménage dispose de 140'000 CHF de revenus bruts et de 250'000 CHF de fonds propres pour acheter une villa à 1'200'000 CHF. La banque devra prêter 950'000 CHF, mais elle testera la capacité de remboursement avec un taux de crise de 5% (ce qui donne 47'500 CHF de charges d'intérêts hypothétiques), un amortissement obligatoire de la 2ème hypothèque (10'333 CHF) et des frais d'entretien théoriques de 1% du prix du bien (12'000 CHF). Le coût théorique annuel s'élève ainsi à 69'833 CHF. Puisque ce montant représente près de 50% de leurs revenus bruts (bien au-delà du seuil réglementaire de 33%), le prêt sera formellement refusé par l'établissement de crédit malgré les taux d'intérêt réels actuellement bas. Ils devront alors viser un bien autour de 900'000 CHF ou augmenter drastiquement leur apport initial.

Foire aux questions

Qu'est-ce que la règle des fonds propres durs (minimum 10%) ?
L'Association suisse des banquiers (ASB) exige un apport minimal de 20% pour l'achat d'un bien immobilier. Parmi ces 20%, au moins la moitié (soit 10% de la valeur totale du bien) doit provenir de 'fonds propres durs', c'est-à-dire de votre épargne liquide, d'assurances-vie ou du pilier 3a. Il est donc impossible de financer la totalité de l'apport en retirant le capital de sa caisse de pension (2e pilier LPP).
Pourquoi la banque teste-t-elle le crédit avec un taux fictif de 5% ?
Il s'agit d'une règle de prudence systémique édictée par la FINMA. Même si les taux hypothécaires actuels fluctuent autour de 1.5% à 2%, la banque doit s'assurer que vous pourrez continuer à payer vos mensualités si les taux remontent brusquement à 5% durant la vie du prêt (taux historique moyen sur le long terme). Sans cette marge, de nombreux propriétaires se retrouveraient acculés à la vente.
Le revenu pris en compte inclut-il le 13e salaire et les bonus ?
Oui, le revenu brut retenu (Bruttoeinkommen) englobe votre salaire de base contractuel et votre 13e salaire. Pour les bonus ou commissions, les banques appliquent souvent un principe de prudence : elles calculent une moyenne sur les trois dernières années et appliquent une décote (généralement 20% à 50% du bonus) pour parer aux aléas conjoncturels.
Comment améliorer mon ratio de Tragbarkeit s'il dépasse 33% ?
Si le calcul est défavorable, vos principales marges de manœuvre sont : 1) Augmenter votre apport personnel (via une avance sur hoirie par exemple) pour diminuer le montant du crédit et donc les charges théoriques. 2) Nantir votre 2e ou 3e pilier au lieu de le retirer en espèces. 3) Cibler un bien moins cher, mieux proportionné à vos revenus.

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